پنج تجربه جهانی حمایت از مستاجران

حدود ۳۰ سال است که قیمت مسکن و اجاره بها، حول و حوش تورم بالا می رود. صاحبان املاک چه برای احتکار ملک و چه برای اجاره، در حاشیه امن مالیاتی قرار دارند و در عین حال یکی از کم ریسک ترین حوزه های سرمایه گذاری برای برخی، اجاره داری شده است. از سوی دیگر، شوک نرخ ارز در این اواخر، خاطر خیلی ها را از دسترسی به مسکن راحت کرده و آن ها را به اجاره نشینی کشانده است! در این شرایط، دولت بعد از سال ها، مجدد مداخله در بازار مسکن را در پیش گرفته تا جبران مافات کند و با خانه دار شدن قشرهای کم درآمدتر، بار خانه به دوشی را از دوش آنان بردارد اما به نظر می رسد این تلاش های مفید، کافی نیست و باید تا رسیدن دوباره نیاز و عرضه مسکن به هم، اقدامات دیگری نیز صورت گیرد. تجربه کشورهای دیگر و توصیه های کارشناسان، حاوی نکات قابل تاملی است که در این گزارش به اهم آن ها اشاره می شود. از جمله تجربه پنج کشور غربی با اقتصاد مبتنی بر بازار آزاد موید دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن برای کنترل اجاره بهاست. طبق سرشماری سال ۹۵ مرکز آمار ایران، حدود دو میلیون و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که آمار آن به طور دوره ای نقل زبان مسئولان شده، اما با وجود توصیه کارشناسان، هیچ تدبیر اساسی از جنس مالیات، برخلاف آن چه در عرف دنیا مرسوم است. به اجرا نرسیده است.

مالیات مسکن در آمریکا ، انگلیس و فرانسه
به گزارش مرکز پژوهش های مجلس، کشورهایی مانند امریکا، انگلیس و فرانسه تدابیر مالیاتی ویژه ای برای خروج منازل مسکونی خالی در پیش گرفته اند.
به عنوان مثال می توان به مالیات ۱۰ درصدی بر ارزش خانه های خالی در برخی از ایالت های آمریکا اشاره کرد که از سال ۱۹۸۲ به اجرا درآمده است. همچنین فرانسه از سال ۱۹۹۸، برای رفع کسری عرضه مسکن در پاریس و شهرهای بیش از ۵۰ هزارنفر جمعیت، اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی کرد. پایه این مالیات، ارزش اجاره ای املاک است. نرخ آن برای سال اول معادل ۱۲.۵ درصد و برای سال های بعد معادل ۲۵ درصد تعیین شده است.در انگلستان نیز در برخی مناطق، در صورتی که خانه ای بیش از شش ماه خالی بماند، مشمول مالیات خواهد شد. خبرگزاری مهر نیز در این زمینه به دو کشور نمونه هلند و آلمان اشاره کرده است.
تعیین نرخ اجاره بها در هلند و آلمان
در هلند اگر فردی خانه ای را اجاره کرد، مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند در آن خانه با پرداخت اجاره بهای مشخص زندگی کند و صاحبخانه تنها در صورتی می تواند مستاجر را از خانه خارج کند که بتواند ثابت کند مستاجر چند ماه اجاره خانه را پرداخت نکرده است یا این که قصد فروش خانه را دارد یا خودش می خواهد در آن خانه ساکن شود. در این کشور، مبلغ سالانه اجاره صرفاً با توجه به نرخی که دولت اعلام می کند می تواند افزایش یابد و مالک نمی تواندخود سرانه مبلغ اجاره را اضافه کند. نکته جالب دیگر این است که در هلند خانه های بسیار بزرگ و شیک و مجللی دیده می شود که مستاجر آن تنها ماهیانه ۳۰۰ یورو! (حدود سه میلیون و ۷۶۵ هزار تومان) بابت اجاره آن پرداخت می کند. در حالی که اگر کسی بخواهد آن را امسال اجاره کند حداقل باید ماهیانه هزار و ۴۰۰ یورو (۱۷ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان) پرداخت کند. علت این مسئله آن است که آن خانه حدود ۴۰ تا ۵۰ سال است که در اجاره یک نفر است و صاحبخانه نیز قصد فروش آن را نداشته و مستاجر حدود ۵۰ سال است که در آن زندگی می کند و با توجه به نرخ سالیانه اعلام شده توسط دولت برای افزایش اجاره بها، مبلغ اجاره بها اضافه شده و در نهایت به مبلغ ۳۰۰ یورو در ماه رسیده است.
آلمان نیز با نظام تامین اجتماعی قوی و نیز قوانین حمایتی از مستاجران، یکی دیگر از کشورهایی است که از آن می توان به بهشت اجاره نشینان یاد کرد. در این کشور اجاره نامه ها تاریخ پایان ندارند و دایمی هستند. یعنی وقتی خانه خود را اجاره می دهید تنها در صورتی می توانید مستاجر خود را خارج کنید که شما خود بخواهید در آن خانه ساکن شوید و این خود نیز مستلزم شرایطی است و آن این است که شما خانه دیگری نداشته باشید یا این که مستاجرتان با ترک خانه در تامین زندگی خود دچار مشکل نشود در غیر این صورت دادگاه به او زمانی طولانی تر مثلا چند سال می دهد. در آلمان، مبلغ اجاره سالانه افزایش نمی یابد، بلکه شما هر سه سال و با توجه به تورم فقط می توانید تا سقف ۱۵ درصد مبلغ اجاره را بالا ببرید!
به این ترتیب در شرایطی که پرداخت هزینه اجاره با سهم حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی از هزینه های خانوار، به هدف اصلی اجاره نشینان در زندگی تبدیل شده است به نظر می رسد داغ اجاره نشینی را با روش هایی غیر از تملک مسکن هم می توان تسکین داد. عزم دولت برای توزیع عادلانه یارانه ها و نیز گسترش عادلانه چتر مالیاتی برای درآمدهای بدون ریسک از جمله مسکن در این زمینه تعیین کننده است. تنظیم قواعد موجر و مستاجر با هدف کاهش سلطه موجران نیز می تواند گام مهم دیگری برای دوران گذار از فشار اجاره نشینی برای خانوارهای ایرانی به شمار آید.
مشروح این گزارش را در ضمیمه دخل و خرج امروز روزنامه خراسان بخوانید.